近日，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。國家規(guī)定的居住用地最高年限70年，為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象？無論房屋土地使用年限是多少，未來到期之后怎么辦？
    一問全國有多少地方面臨“溫州困境”？
    近日，有媒體報道，溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。物權法規(guī)定住宅建設用地使用權屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺相關實施細則。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)。
    全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？由于土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數(shù)據(jù)，不過這種情況在全國并不少見。

    二問說好的70年權限為何“縮水”？

    在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？
    公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
    我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
    ——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
    地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。
    ——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
    ——先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。
    深圳市相關部門稱，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應用途的土地使用年限，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——20年使用權陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權期滿的問題。
    除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，分多期建設，持續(xù)開發(fā)十多年，導致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。

    三問住宅用地使用權到期該怎么辦？
    雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期？
    目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。
    那么，對于70年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應有償還是無償？有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
    在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。